影响房地产造价与房地产投资的重因素评析

   随着社会的快速发展,房地产行业如雨后春笋般大力的建设,当前的房价已经极大超出了公民的购买力,因此,降低房价,让百姓能够住得起房是社会安定很重的因素。为了使公民能住上房,需房地产开发商控制好总投资,根据工程的造价来控制成本。本文从房地产造价和房地产总投资考虑,分析影响这两个方面的因素,从而控制好房价,让百姓买得起房。 
  关键词房地产;造价;总投资 
  随着建筑行业的大力发展,房价的居高不下一直让百姓望房兴叹。这种现有的房价模式导致了许多不利于国家健康发展的因素,例如房地产的炒作、商品房的空置率、社会资金的不断涌入等,使现有的供大于求。为了防止这种现象大面积的发生,国家出台的一些也政策遏制房价的过快上涨,但这其中最好控制房价的还是房地产公司。作为房地产开发公司,不仅考虑利润的同时,也考虑购房者的购买力,这样可以迅速占领市场,加速资金回报率和投资收益率,促进了资金的流通,防止因房价过高而导致死盘、烂盘等现象。从科学的发展观来看,需建立建造标准,严格控制成本,保障民生的同时,并或得稳健的利润。根据这种方式可以更好的开拓市场,有利于企业资金流通,降低成本,增强企业的竞争力。 
  1影响房地产造价的因素 
  随着社会主义市场经济的发展,投资者往往为了追求更大的利润需降低工程的造价,所以降低投资费用、按期或前交工都是相当重的。为了更好的控制房价的过高或快速增长,首先必须了解影响房地产建造价格的因素。一般房地产的造价成本由以下3个方面构成。
  1.1房地产建筑项目的土地成本 
  地段的不同,使房地产的价格也不一样。处于市区良好的地段,这样的地段可以保障良好的销售率。尽管这样,拆迁是必不可少的,所以,需一定的资金来安置拆迁户,而且开发的房地产有一部分是用来给公共事业的,还有保障足够的绿化面积,这就导致了房地产公司商品房的出产率,也高了土体的使用成本。 
  1.2房地产项目楼房的设计和项目规划 
  为了防止在建筑施工过程中造成不必的浪费,需科学的设计房地产项目和规划,这样可以降低成本,也可以带来效益,为了防止对后期施工和销售产生影响,前期的设计利用价值工程原理是必不可少的。 
  1.3建筑施工及安装成本 
  在建筑工程中,这一部分的成本一般为总工程成本的4%,随着经济社会的不断发展,建材的价格也不断上升,这就导致了这一部分的成本也在不断上涨,也使其他的方面也逐渐涨价,例如采购、储存,保管,材料的选择,施工设备的选择,施工队伍的选择等许多方面。如果按工程价值原理,在控制好房价的同时,需保障建筑的质量。 
  1.4房地产项目运作完成期间的费用 
  在房地产开发过程中,项目的资金投入都是比较大的,在运行期间,资金会被大量的占用,所以,如果建筑施工的时间过长,会对成本和造价产生一定的影响。例如,房地产商在购买一块地皮后,需向银行抵押贷款,如果施工中的时间过长,房地产商对银行就会支付更多的利息;如果建筑施工的周期短,房地产商就可以调用资金,周转的次数就会很多,这样产生的收益是很客观的,当由于物价的过快上涨,资金也会随着时间的推迟导致了钱的价值不断贬值,这样就会加大建筑商的资金投入,使投入的成本过高。所以,在建筑工程中,施工的周期在很大程度上影响了房地产成本的投入,也使项目的实际成本过高。 
  2控制房地产造价的对策 
  2.1房地产项目计划规划阶段的造价控制 
  为了使项目在施工安装、项目完成周期和经济效果等方面能够更好的完成,需在施工前规划房地产项目,这样可以在施工过程中全面实行计划的安排,在技术和经济下出色的完成建筑施工。房地产项目的规划是施工过程的指导和施工进程实施的方向,在控制工程造价上有很大的优势。在房地产规划中,需咨询有丰富经验的工程造价师,让其在房地产建筑施工前参与项目的管理与设计,这样可以减少不必的资金浪费,高工程的投资效益,是工程的造价更合理;另外,可以根据价值工程原理来验证设计的方案是否符合实际的需求,在房屋的功能上、房屋安全等方面考虑,从而找出更优的方案;在设计的方案中,需限定一定的条件,确定设计标准、规模、原则的合理性。例如根据一些外在的环境来控制建成后的经济效力,水文、地质对工程造价的影响,地形、地面高度等方面对工程造价也有一定的影响;还可以根据地貌进行灵活多变的设计手法,充分利用原有的地形地貌,减少挖、填土石方量,在此基础上来降低工程造价。 
  2.2在房地产项目施工阶段控制造价 
  在建筑施工中,建筑的进程是按项目的规划来进行的,但计划只是大体的总纲,在实际操作中,项目实施阶段即项目的实体阶段,是从计划到实际的具体化转变,施工沿着设计的思路,这是资金大量使用的阶段。从以前的施工过程来看,在具体施工时,资源节约的概率一般都较低,施工人员大都对建筑施工节约的意识较弱,这样就会造成大量的浪费,所以,严格控制资源的使用是相当迫切的。在建筑施工中,需聘请专业的施工团队,这样就可以进行系统性管理,根据合同来施工,杜绝不必的浪费,减小可以控制的部分,把项目的造价意识深深的植入每一个施工者脑中,让他们觉得每一份资源都合理利用。为了在这个方面能有所高,需技术人员有相当强的经济概念和观念,培养他们认真负责的态度,严格执行工期规定的时间,使节约意识能让每一位施工人员牢记。另一方面,根据计划严格执行,防止因计划的大范围变动而造成一些不必的浪费,所以,需高设计的标准和人员施工的标准;一般在工程中计划发生改变,及时认真的处理,在变更的地方标示出变动的地方。还可以通过现场签证来管理工程的进度,在施工过程中,需工程技术人员和经济管理人员工作上能够相互配合,做到每天、每段时间签证,可以确保工程的进度,达到计划量化的求。 
  2.3在房地产工程竣工结算阶段控制造价 
  在控制造价的过程中,竣工阶段是控制造价的最后一个阶段,是需按工程进度、施工合同、施工监理等根据工程的价款来结算的。一般在工程结算阶段,需按合同的细则来确定工程的验收工作,通过考虑工程的质量、建材采购价格、工作人员工资等方面来确定合同;在结算前,查看工程的施工记录和验收记录,对隐蔽工程施工记录和验收签证方面进行严格的审核结算工作,工程的手续确保完整,工程的施工量与竣工图的标准是一致的,这样才能完成工程的结算;对于投标过程中的所报的单价和签证价格,需严格的按标准审查,防止出现高套单价;在结算时,根据合同和条款进行计费,严格计取各项费用;在结算的最后阶段,严格审查、复核,避免出现各项的计算误差。 
  根据以上综述,为了使工程实现造价的预期效果,需合理的建立一个系统的、全面的动态管理过程,根据科学、系统的管理对工程的每一个阶段进行控制。 
  3结束语 
  在建筑工程中,工程造价对房地产投资起决定性的作用,保证工程的质量和总投资需合理控制工程造价,这样才能做到优质优价,才能更好的促进市场健康的发展,从而形成一个统一规范、竞争有序的市场,并达到使百姓能住上房,还能促进社会的和谐发展。 
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